Créditos hipotecarios:entre lo utópico y lo real

El lanzamiento de una línea de créditos hipotecarios para la clase media que anunció el Gobierno nacional y que puso en marcha de la mano del Banco Hipotecario generó una gran expectativa y la movilización de una multitud de personas hacia las sedes bancarias para sopesar las chances de llegar a la tan anhelada casa propia.

Y no es para menos: faltan en el país más de tres millones de viviendas, muchas de ellas en los sectores medios, con lo que el mercado potencial es realmente enorme.

La brecha

El primer elemento que toman todos los analistas a la hora de señalar la viabilidad de tal empresa es la brecha que existe entre el valor de la cuota que actualmente exige el mercado y lo que una persona de clase media puede pagar. Es decir, la relación cuota-ingreso.

Al respecto, en un trabajo de diciembre de 2008, con las tasas de interés que cobran hoy los bancos no existe posibilidad alguna de que la clase media acceda a ningún crédito hipotecario.

Un ejemplo señala que por un departamento de un dormitorio, con un costo de u$s 50.000, financiando el 70% del valor total, una persona debería, con las tasas actuales del 14,75 % (Banco Nación) pagar durante 20 años alrededor de $ 1.853 por mes. Este monto, además, debería representar el 30% de sus ingresos.

Por supuesto que los altos valores de las viviendas y los salarios que tendieron a descender en valor dolarizado en los últimos años atentan contra la posibilidad de que esa relación mejorase.

Pero, aparentemente, está en la tasa de interés la clave de la cuestión. No es de extrañar que en la época de mayor expansión de la vivienda en el país a principios del siglo pasado las tasas de los créditos hipotecarios fueran del 5%, la misma ( o menor aun) que manejan todos los países centrales.

En el mismo caso el comprador debería pagar, con esta otra tasa, $ 1.078 (5 %).

El segundo gran tema es de fondo: la ausencia de financiación a largo plazo. Ningún banco está dispuesto a prestar en los plazos y tasas que se necesitan y el único que puede hacerlo es la Anses.

Claro que, como dice José Rozados, de Reporte Inmobiliario: “Una cosa es lo deseable y otra lo posible. Y hoy nadie puede prestar al 5% anual de costo financiero total y a 30 años de plazo. El costo del dinero es mucho mayor y la Anses no está para regalar”.

Respecto de los créditos que anunció el gobierno, el arquitecto Damián Tabakman, asesor de la AEV, piensa que aun para el Anses el negocio es malo:

“Estos préstamos responden a una lógica extraña, porque para los tomadores ofrece una tasa casi inaccesible del 18 al 20% anual, pero para Anses es una tasa muy baja comparada con cualquier otra alternativa de inversión”.

Que el plan vaya a fallar es algo difícil de saber, pero como se ofrecen líneas para ampliación de viviendas y construcción financiadas con el 100% del valor, con tasa fija y en pesos es posible que cumpla con el cometido de movilizar algo la actividad de la construcción.

Pero que funcione como una solución habitacional para la clase media es otro tema. En un informe realizado por el sitio www.abaceb.com se señala que para acceder a los créditos una familia debe tener un ingreso de, por lo menos, $ 6.200.

Sortear la distancia

No existen fórmulas mágicas a la hora de pensar créditos para estos sectores. Pero si los plazos deben ser largos, al menos 20 años, la tasa de interés cercana al 5% y la moneda debe ser pesos, para evitar desfases cambiarios. ¿Cómo lograrlo?

Sergio Lanzafame