Inmobiliarias indagarán el origen del dinero para comprar propiedades

Las transacciones inmobiliarias sumaron ayer nuevos controles que podrían demorar el cierre de las operaciones e incrementar los costos de los corredores. Cualquier persona que quiera comprar o vender inmuebles por un valor de US$ 140 mil (o $ 600 mil) o más al año tendrá que justificar el origen de los fondos con declaraciones juradas de su estado civil, ingresos anuales e impuestos. Precios llamativamente altos o bajos, desinterés por las características de la propiedad, nerviosismo por cerrar la operación a toda costa serán circunstancias que podrían ameritar que la inmobiliaria envíe un Reporte de Operación Sospechosa a la Unidad de Información Financiera para investigar si hubo lavado de dinero o financiamiento de actividades terroristas.

Si los fondos para comprar el inmueble provienen de una venta de otra propiedad, también deberá presentar una copia autenticada de la escritura, una certificación extendida por un contador con el origen de los fondos, documentación bancaria o que acredite la venta de autos, títulos o ganado o cualquier otra que respalde la tenencia de fondos lícitos para la operación.

La inmobiliaria también tendrá en cuenta "el monto, tipo, naturaleza y frecuencia de las operaciones que habitualmente realiza el cliente" y "el origen y destino de los fondos", según la resolución publicada ayer en el Boletín Oficial. Además verificará si el cliente figura en listados de terroristas y les exigirá a las partes que firmen una declaración jurada en la que aclaren si son "personas expuestas políticamente" (funcionarios públicos de rango medio o alto) o no.

Según el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Néstor Walenten, con 35 años en el sector, la normativa de la UIF "perturbará el mercado" ya que "demandará capacitación y digestión, especialmente, por parte de los compradores que, a diferencia de los vendedores, carecen del respaldo que brinda un título de propiedad".

La CAI, junto con la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) y el Colegio de Corredores mantuvieron reuniones con los técnicos de la UIF para hacerles llegar su conocimiento del mercado. Sin embargo, la entidad que comanda José Sbatella desoyó las sugerencias y fijó un límite para agudizar los controles a las operaciones de sólo $ 600 mil (unos US$ 140 mil). En Palermo, con ese monto sólo se puede comprar un departamento de unos 70 metros cuadrados. "Veníamos negociando algo más flexible pero la UIF habrá priorizado los requisitos del GAFI" (Grupo de Acción Financiera Internacional), el organismo global al cual Sbatella deberá rendirle cuentas en al primera semana de febrero en París.

Desde 2003, los escribanos ya tenían que rendir cuentas ante la UIF. Sin embargo, ahora, esa obligación también recae en empresas comerciales, como son las inmobiliarias, muchas de ellas familiares o sociedades de hecho.

Walenten descartó que la normativa implique mayores costos: "sólo hay que exigir más información, archivar y, eventualmente, advertirle a la UIF por internet", opinó. No obstante, las nuevas reglas de juego significarán que los corredores y sus empleados se capaciten mediante cursos que dictarán las entidades del sector. También requerirán de inversiones en software y diseño de procedimientos de control.

Las concesionarias de yates deberán seguir los mismos lineamientos que las inmobiliarias pero, en este caso, el foco se pondrá en los clientes que realicen operaciones por un monto anual de $450.000 (unos US$104 mil) o más.

Banco de la Provincia de Buenos Aires otorgará garantías para alquiler de vivienda

Cortito y al pie:

BUENOS AIRES Viviendas/La Plata - El Banco de la Provincia de Buenos Aires otorgará garantías para alquiler de vivienda a aquellos clientes del banco que posean cuenta de haberes en esa entidad y la necesiten.

Ya hay 62 outlets en apenas 4 cuadras del Nuevo Villa Crespo

Era un barrio de casas de clase media, talleres y depósitos. Pero hace cinco años, las grandes marcas de indumentaria empezaron a instalar sus outlets en las calles Aguirre y Gurruchaga. Y en los últimos meses el fenómeno explotó : según contabilizó Clarín , en sólo cuatro cuadras hay 62 negocios. La demanda de locales es tan feroz, que están abriendo más en las calles aledañas, por lo que en diez cuadras ya hay 80. Las propiedades triplicaron su valor : por una casa en la zona pagan un promedio de medio millón de dólares. Las compran, las demuelen y hacen más locales. Así como hace un tiempo intentaron imponer el nombre de “Palermo Queens”, ahora las inmobiliarias del barrio hablan del “Nuevo Villa Crespo”.

Las cuadras con más comercios son Aguirre al 700 y al 800 y Gurruchaga al 700 y al 800. Casi todas las firmas importantes de ropa, calzado o accesorios abrieron su outlet en la zona, como Cacharel, Rapsodia, Ona Sáez, Caro Cuore, Hush Puppies, Puma, Wanama, New Man, Awada, Etiqueta Negra, Akiabara, Lacoste, Prüne y Blaqué. Son tantas las marcas que quieren instalarse que los locales se expanden por más cuadras de esas calles y por Loyola al 600 y al 700, Serrano y Acevedo.



Uno de los pioneros en la zona fue Hunor Gombos, un húngaro que fabrica ropa y accesorios de cuero y que hace décadas tenía un depósito en Serrano y Aguirre. “Mi local estaba en la calle Florida, pero hace cinco años, cuando aparecieron los primeros negocios de Aguirre, abrí el depósito para venderle al público. Y la verdad es que cada mes funciona mejor. Vienen muchos brasileños y europeos.” Ahora su local se llama “Outlet de cuero”, pero sigue vendiendo modelos exclusivos y de primera. Una de sus clientes es la presidenta, Cristina Fernández de Kirchner.

“Hubo una gran explosión en los últimos diez meses –confirma Humberto Giordano, vicepresidente la Federación de Comercio de Buenos Aires–. La zona tiene un gran movimiento comercial y, a diferencia de la avenida Córdoba, recibe mucho turismo, sobre todo brasileño, chileno y uruguayo”.

En efecto, el portugués es el segundo idioma más escuchado en la zona. “Nos enteramos de estos outlets por Internet –cuenta Mauricio, de Brasilia, que carga unas cuantas bolsas–. Todo está a mitad de precio que en Brasil y mucho más barato que en calle Florida”.

La firma de ropa para chicos Mimo es una de las que está por abrir un local en la zona, en Gurruchaga al 900. “Nos faltaba presencia en este eje, que es visitado por un público muy distinto al que va a avenida Córdoba. Como tiene todas las marcas de primer nivel de los shoppings en unas pocas cuadras, va gente que las consume, pero busca precio . En cambio, a Córdoba van los que buscan sobre todo precio, porque tienen la alternativa de encontrar marcas más chiquitas. En el local de Gurruchaga vamos a ofrecer artículos de temporadas anteriores, discontinuos o de segunda con descuentos de hasta un 30%”, cuenta el director de imagen de Mimo, Gerardo Garcea Breme.

“La zona comercial está en expansión: va a llegar hasta Malabia y hasta Juan B. Justo, y en algún momento se va a conectar con Palermo –pronostica Diego Migliorisi, de la inmobiliaria Migliorisi, que ahora promociona el barrio como “Nuevo Villa Crespo”–. Antes era un área deprimida, porque con la crisis de 2001 cerraron las fábricas y quedaron casas antiguas. El fenómeno de ahora es como una lotería para sus dueños, porque pueden venderlas, comprar más metros en otro barrio y quedarse con un ahorro. Las propiedades triplicaron su valor. Una casa de U$S 100 mil se vende a 300 o 350 mil. No se contemplan sus metros cuadrados, sino su ubicación”.

Por una casa de 52 m2 sobre un lote de 4 x 13 metros en Aguirre al 600, una inmobiliaria pide U$S 410.000. Un local de 220 m2 en Aguirre al 700 está publicado a U$S 1.200.000 con la promesa de una renta anual del 8%. Y otro de 112 m2 en Loyola al 600 cuesta U$S 520.000. Algunas propiedades que se ofrecen como locales aún son casas. “Próximamente excelente local en esquina de doble altura”, promete un cartel sobre un complejo de duplex bastante nuevos pero con los días contados , en Aguirre y Serrano.

“Las casas son compradas por inversionistas que las demuelen para hacer locales y alquilarlos por un promedio de $ 10.000 al mes, a veces sumados a un porcentaje del 5 al 10% de las ventas”, dice Migliorisi.

No todos los vecinos están contentos. “Me molesta que hayan tirado casas antiguas, incluso algunas que por ley no podían demoler –comenta Silvina–. Más allá de eso, creo que mientras dure el florecimiento económico no va a haber problemas. Mi temor es que, si hay otra crisis, esta zona se va a convertir en un barrio muerto”.

“El movimiento de gente que va y viene con bolsas, los autos que estacionan en doble fila y los volquetes suman caos al barrio –cuenta Laura Fuertes, otra vecina–. Salir a comprar algo es cada vez más difícil. Desapareció el kiosko, el zapatero, los pequeños comercios de toda la vida”.

El ministro de Desarrollo Urbano porteño, Daniel Chain, analiza: “En Villa Crespo los precios de las propiedades todavía están más bajos que en Palermo. Pero seguirán aumentando, porque será uno de los barrios beneficiados por las obras de aliviadores del arroyo Maldonado, que evitarán inundaciones. Entonces, así como en su momento dejó de ser una zona de pequeñas industrias textiles, probablemente vuelva a transformarse, porque va a ser difícil mantener los outlets. Porque la ciudad está viva y va mutando”.

Buenos Aires crece en metros cuadrados pero no en población

En los últimos diez años, Buenos Aires sumó más m2 construidos que habitantes.

La superficie edificada aumentó el doble que la población, que se mantiene estable, apenas por debajo de las tres millones de personas. ¿A quiénes les venden, entonces, los departamentos nuevos que proliferan en la Ciudad? Los expertos dicen que la construcción refleja un fenómeno demográfico: cada vez hay más gente que vive sola y la familia tipo bajó de cuatro a tres integrantes. Por eso, la mayoría de las unidades de vivienda que se hacen tienen uno o dos ambientes.

A esto se le suman otros factores, como la tendencia a invertir en ladrillos o la gente del interior que tiene una propiedad en Capital y la usa ocasionalmente.

“La cantidad de residentes de Buenos Aires no aumenta desde 1941. Pero todos los años la Ciudad incorpora un millón y medio de m2. Esto ocurre porque está modificando sus condiciones de hábitat. En 2001, cada habitante disponía, en promedio, de 31 m2 y hoy cuenta con 52 m2″, analiza el subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, Héctor Lostri.

El funcionario cita un informe realizado por su subsecretaría que vincula las tendencias de crecimiento demográfico con la construcción. Y da números. Entre 2001 y 2010, la superficie edificada de la Ciudad aumentó un 8,1%, pasando de 220.316.840 m2 a 238.045.983 m2. En el mismo período, la población porteña subió apenas un 4,1%. En 2001 había 2.776.138 habitantes y el censo 2010 relevó a 2.891.082. Para Lostri, el estudio derriba las percepciones de que se construye en forma excesiva y de que la infraestructura está al borde del colapso.

En el estudio de Planeamiento se destaca el caso de Caballito, uno de los barrios donde fueron demoliendo las construcciones bajas para hacer edificios nuevos.

Y donde los vecinos se movilizaron para evitarlo. Allí, en diez años la superficie edificada aumentó el 12,9%, pasando de 11.311.299 m2 a 12.768.412 m2. Pero la población no se incrementó en la misma proporción, sino en un 5,6%. En 2001 había 168.561 habitantes y en la actualidad son 178.116.

La demografía revela, al menos en parte, para quiénes son los edificios nuevos. “En la Ciudad, entre 1991 y 2010 las viviendas se incrementaron en un 50% ­señala José Donati, director general de Estadística y Censos porteño­.

Uno de los factores que explica porqué Buenos Aires no crece en población pero sí en m2, es que el tamaño medio del hogar es cada vez mas chico. Antes, una familia tipo estaba integrada por los padres y dos hijos y hoy, por una pareja con un hijo. Además, hay una presencia cada vez mayor de hogares unipersonales”.

El informe de Planeamiento refleja estos fenómenos en cifras. Entre 1980 y 2008, los hogares unipersonales aumentaron del 16% al 32%. Es decir que en Buenos Aires, una de cada tres viviendas está ocupada por una sola persona. Además, los hogares pasaron de tener un promedio de 4,6 integrantes a 2,8. Al mismo tiempo, aumentó la construcción de viviendas de menor tamaño, con una cantidad creciente de monoambientes, que junto a los departamentos de dos ambientes son los más buscados (ver recuadro).

Según los demógrafos, hay más gente que vive sola debido a varias causas. Una es el incremento de la esperanza de vida: según la Encuesta Anual de Hogares 2009, el 49,6% de los hogares unipersonales son habitados por personas de más de 60 años. También aumentó la tasa de separación de las parejas y disminuyó la tasa de fecundidad. Además, la gente cada vez espera más para casarse.

Para explicar el aumento de los m2 construidos, Donati también señala otros factores, más económicos que demográficos: “La gente hace inversiones inmobiliarias en la Ciudad y también hay viviendas desocupadas de uso esporádico ­observa­. Por ejemplo, la gente del interior las tiene para los hijos que vienen a estudiar, pero que después vuelven a su pueblo”.

Suben las expensas un 12%

28% es el porcentaje de aumento que lograron los trabajadores del Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta Horizontal (Suterh) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (Aierh). Este incremento significará una suba del 12% en las expensas.

Se trata de un incremento en tres cuotas, que deberá ser homologado por el Ministerio de Trabajo de la Nación. Además, se incorporará al sueldo la suma fija otorgada en 2009 de $480 en dos cuotas de $160 y una de $170 (la cobrarán desde el año que viene). El titular de Suterh, Víctor Santa María confirmó vía Twitter el incremento: “Firmamos con los consorcistas y administradores un aumento escalonado del 28% para los trabajadores de edificios”.

El aumento ya generó malestar entre los consorcistas, que el viernes se reunieron en la Legislatura: “El Ministerio de Trabajo tiene que reconocer que las asociaciones son los verdaderos paritarios”, señaló el legislador porteño Sergio Abrevaya (Coalición Cívica).

Por su parte, el Suterh negoció el aumento con tres asociaciones de administradores: la Unión de Administradores de Inmuebles (Uadi), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y la Aierh. En este sentido, las entidades de consorcistas denunciaron “en representación de millones de damnificados”, que los convenios de trabajo de los encargado “están viciados de nulidad”, dado que nadie los representa en las negociaciones.

De paso, pidieron que los consorcios no sean considerados como empresa, sino como viviendas, para que se cambien las tarifas de los servicios públicos.

Créditos hipotecarios:entre lo utópico y lo real

El lanzamiento de una línea de créditos hipotecarios para la clase media que anunció el Gobierno nacional y que puso en marcha de la mano del Banco Hipotecario generó una gran expectativa y la movilización de una multitud de personas hacia las sedes bancarias para sopesar las chances de llegar a la tan anhelada casa propia.

Y no es para menos: faltan en el país más de tres millones de viviendas, muchas de ellas en los sectores medios, con lo que el mercado potencial es realmente enorme.

La brecha

El primer elemento que toman todos los analistas a la hora de señalar la viabilidad de tal empresa es la brecha que existe entre el valor de la cuota que actualmente exige el mercado y lo que una persona de clase media puede pagar. Es decir, la relación cuota-ingreso.

Al respecto, en un trabajo de diciembre de 2008, con las tasas de interés que cobran hoy los bancos no existe posibilidad alguna de que la clase media acceda a ningún crédito hipotecario.

Un ejemplo señala que por un departamento de un dormitorio, con un costo de u$s 50.000, financiando el 70% del valor total, una persona debería, con las tasas actuales del 14,75 % (Banco Nación) pagar durante 20 años alrededor de $ 1.853 por mes. Este monto, además, debería representar el 30% de sus ingresos.

Por supuesto que los altos valores de las viviendas y los salarios que tendieron a descender en valor dolarizado en los últimos años atentan contra la posibilidad de que esa relación mejorase.

Pero, aparentemente, está en la tasa de interés la clave de la cuestión. No es de extrañar que en la época de mayor expansión de la vivienda en el país a principios del siglo pasado las tasas de los créditos hipotecarios fueran del 5%, la misma ( o menor aun) que manejan todos los países centrales.

En el mismo caso el comprador debería pagar, con esta otra tasa, $ 1.078 (5 %).

El segundo gran tema es de fondo: la ausencia de financiación a largo plazo. Ningún banco está dispuesto a prestar en los plazos y tasas que se necesitan y el único que puede hacerlo es la Anses.

Claro que, como dice José Rozados, de Reporte Inmobiliario: “Una cosa es lo deseable y otra lo posible. Y hoy nadie puede prestar al 5% anual de costo financiero total y a 30 años de plazo. El costo del dinero es mucho mayor y la Anses no está para regalar”.

Respecto de los créditos que anunció el gobierno, el arquitecto Damián Tabakman, asesor de la AEV, piensa que aun para el Anses el negocio es malo:

“Estos préstamos responden a una lógica extraña, porque para los tomadores ofrece una tasa casi inaccesible del 18 al 20% anual, pero para Anses es una tasa muy baja comparada con cualquier otra alternativa de inversión”.

Que el plan vaya a fallar es algo difícil de saber, pero como se ofrecen líneas para ampliación de viviendas y construcción financiadas con el 100% del valor, con tasa fija y en pesos es posible que cumpla con el cometido de movilizar algo la actividad de la construcción.

Pero que funcione como una solución habitacional para la clase media es otro tema. En un informe realizado por el sitio www.abaceb.com se señala que para acceder a los créditos una familia debe tener un ingreso de, por lo menos, $ 6.200.

Sortear la distancia

No existen fórmulas mágicas a la hora de pensar créditos para estos sectores. Pero si los plazos deben ser largos, al menos 20 años, la tasa de interés cercana al 5% y la moneda debe ser pesos, para evitar desfases cambiarios. ¿Cómo lograrlo?

Sergio Lanzafame

Bajan los precios de las propiedades

Luego de que el valor de los departamentos creciera nada menos que hasta un 65% durante los últimos cuatro años, ahora la tendencia comienza a mostrar, aunque de forma muy leve, signos diferentes.

Si bien desde hace algunos meses existe en el mercado la sensación de que el avance del precio del metro cuadrado se había frenado, un trabajo realizado por la consultora especializada Reporte Inmobiliario ahora le puso números a este nuevo escenario.

“La reducción promedio en las cotizaciones entre febrero y mayo fue del 1,37%”, señala el informe. Y aunque la baja pueda resultar insignificante, lo cierto es que vale como muestra de que las cosas ya no son como eran. Este es el primer signo negativo desde 2003.

“La realidad marca que en estos momentos ventas hay, aunque el ritmo de la actividad es realmente muy lento. Es entendible que se comiencen a observar caídas en los valores, aunque creo que tampoco nos debería extrañar comenzar a ver reducciones de hasta el 5%”, indicó a El Cronista Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.

Reporte Inmobiliario coincide con esta visión. “El ajuste aún no tiene la magnitud necesaria como para restablecer el nivel de actividad”, especifica el trabajo.

El motivo que algunos especialistas encuentran a esta reducción de los precios de los departamentos usados tiene que ver no sólo con la crisis –uno de los causales fundamentales de estos movimientos–, sino también con la aparición en el mercado de inmuebles usados de no más de dos años, en su gran mayoría dotados de amenities como pileta, sauna o gimnasio.

“A igualdad de precios, muchos compradores prefieren resignar algunos pocos metros cuadrados si a cambio van a disponer de esas comodidades”, sostuvo Toselli.

Cerca del 85% de lo que hoy tienen las inmobiliarias para ofrecer corresponde a usados de más de 10 años.

Néstor Walenten es el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), y también observa una reducción en los precios, aunque no tanto en los publicados, sino en aquellos a los que se llega luego del regateo.

“La retracción que se da en la demanda desde hace algunos meses llevó a que los propietarios estén más abiertos a la hora de negociar. Para después de las elecciones esperamos que se produzca una reactivación”, dijo el directivo.

Más de la mitad

El relevamiento de Reporte Inmobiliario muestra que la caída de los precios se da en el 56% de los barrios porteños. De las 34 zonas encuestadas, 19 arrojaron datos negativos. En tanto, aquellas ubicaciones en las que se registraron mejoras, no fueron superiores al 2 por ciento.

En este sentido, la realidad no discriminó entre barrios más o menos cotizados. En Recoleta, por ejemplo, una de las zonas más caras de Capital Federal, el retroceso del valor del metro cuadrado promedió, entre el cuarto trimestre de 2008 y el primero de este año, el 3,9%. Más abajo en la tabla de cotizaciones, en La Boca, en tanto, la baja fue del 5,8%, mientras que en un punto medio en cuanto a la valorización de los departamentos se encuentra San Telmo, con un desmoronamiento del 5,6 por ciento.