El lanzamiento de una línea de créditos hipotecarios para la clase media que anunció el Gobierno nacional y que puso en marcha de la mano del Banco Hipotecario generó una gran expectativa y la movilización de una multitud de personas hacia las sedes bancarias para sopesar las chances de llegar a la tan anhelada casa propia.
Y no es para menos: faltan en el país más de tres millones de viviendas, muchas de ellas en los sectores medios, con lo que el mercado potencial es realmente enorme.
La brecha
El primer elemento que toman todos los analistas a la hora de señalar la viabilidad de tal empresa es la brecha que existe entre el valor de la cuota que actualmente exige el mercado y lo que una persona de clase media puede pagar. Es decir, la relación cuota-ingreso.
Al respecto, en un trabajo de diciembre de 2008, con las tasas de interés que cobran hoy los bancos no existe posibilidad alguna de que la clase media acceda a ningún crédito hipotecario.
Un ejemplo señala que por un departamento de un dormitorio, con un costo de u$s 50.000, financiando el 70% del valor total, una persona debería, con las tasas actuales del 14,75 % (Banco Nación) pagar durante 20 años alrededor de $ 1.853 por mes. Este monto, además, debería representar el 30% de sus ingresos.
Por supuesto que los altos valores de las viviendas y los salarios que tendieron a descender en valor dolarizado en los últimos años atentan contra la posibilidad de que esa relación mejorase.
Pero, aparentemente, está en la tasa de interés la clave de la cuestión. No es de extrañar que en la época de mayor expansión de la vivienda en el país a principios del siglo pasado las tasas de los créditos hipotecarios fueran del 5%, la misma ( o menor aun) que manejan todos los países centrales.
En el mismo caso el comprador debería pagar, con esta otra tasa, $ 1.078 (5 %).
El segundo gran tema es de fondo: la ausencia de financiación a largo plazo. Ningún banco está dispuesto a prestar en los plazos y tasas que se necesitan y el único que puede hacerlo es la Anses.
Claro que, como dice José Rozados, de Reporte Inmobiliario: “Una cosa es lo deseable y otra lo posible. Y hoy nadie puede prestar al 5% anual de costo financiero total y a 30 años de plazo. El costo del dinero es mucho mayor y la Anses no está para regalar”.
Respecto de los créditos que anunció el gobierno, el arquitecto Damián Tabakman, asesor de la AEV, piensa que aun para el Anses el negocio es malo:
“Estos préstamos responden a una lógica extraña, porque para los tomadores ofrece una tasa casi inaccesible del 18 al 20% anual, pero para Anses es una tasa muy baja comparada con cualquier otra alternativa de inversión”.
Que el plan vaya a fallar es algo difícil de saber, pero como se ofrecen líneas para ampliación de viviendas y construcción financiadas con el 100% del valor, con tasa fija y en pesos es posible que cumpla con el cometido de movilizar algo la actividad de la construcción.
Pero que funcione como una solución habitacional para la clase media es otro tema. En un informe realizado por el sitio www.abaceb.com se señala que para acceder a los créditos una familia debe tener un ingreso de, por lo menos, $ 6.200.
Sortear la distancia
No existen fórmulas mágicas a la hora de pensar créditos para estos sectores. Pero si los plazos deben ser largos, al menos 20 años, la tasa de interés cercana al 5% y la moneda debe ser pesos, para evitar desfases cambiarios. ¿Cómo lograrlo?
Sergio Lanzafame
sábado, 18 de julio de 2009
viernes, 29 de mayo de 2009
Bajan los precios de las propiedades
Luego de que el valor de los departamentos creciera nada menos que hasta un 65% durante los últimos cuatro años, ahora la tendencia comienza a mostrar, aunque de forma muy leve, signos diferentes.
Si bien desde hace algunos meses existe en el mercado la sensación de que el avance del precio del metro cuadrado se había frenado, un trabajo realizado por la consultora especializada Reporte Inmobiliario ahora le puso números a este nuevo escenario.
“La reducción promedio en las cotizaciones entre febrero y mayo fue del 1,37%”, señala el informe. Y aunque la baja pueda resultar insignificante, lo cierto es que vale como muestra de que las cosas ya no son como eran. Este es el primer signo negativo desde 2003.
“La realidad marca que en estos momentos ventas hay, aunque el ritmo de la actividad es realmente muy lento. Es entendible que se comiencen a observar caídas en los valores, aunque creo que tampoco nos debería extrañar comenzar a ver reducciones de hasta el 5%”, indicó a El Cronista Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.
Reporte Inmobiliario coincide con esta visión. “El ajuste aún no tiene la magnitud necesaria como para restablecer el nivel de actividad”, especifica el trabajo.
El motivo que algunos especialistas encuentran a esta reducción de los precios de los departamentos usados tiene que ver no sólo con la crisis –uno de los causales fundamentales de estos movimientos–, sino también con la aparición en el mercado de inmuebles usados de no más de dos años, en su gran mayoría dotados de amenities como pileta, sauna o gimnasio.
“A igualdad de precios, muchos compradores prefieren resignar algunos pocos metros cuadrados si a cambio van a disponer de esas comodidades”, sostuvo Toselli.
Cerca del 85% de lo que hoy tienen las inmobiliarias para ofrecer corresponde a usados de más de 10 años.
Néstor Walenten es el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), y también observa una reducción en los precios, aunque no tanto en los publicados, sino en aquellos a los que se llega luego del regateo.
“La retracción que se da en la demanda desde hace algunos meses llevó a que los propietarios estén más abiertos a la hora de negociar. Para después de las elecciones esperamos que se produzca una reactivación”, dijo el directivo.
Más de la mitad
El relevamiento de Reporte Inmobiliario muestra que la caída de los precios se da en el 56% de los barrios porteños. De las 34 zonas encuestadas, 19 arrojaron datos negativos. En tanto, aquellas ubicaciones en las que se registraron mejoras, no fueron superiores al 2 por ciento.
En este sentido, la realidad no discriminó entre barrios más o menos cotizados. En Recoleta, por ejemplo, una de las zonas más caras de Capital Federal, el retroceso del valor del metro cuadrado promedió, entre el cuarto trimestre de 2008 y el primero de este año, el 3,9%. Más abajo en la tabla de cotizaciones, en La Boca, en tanto, la baja fue del 5,8%, mientras que en un punto medio en cuanto a la valorización de los departamentos se encuentra San Telmo, con un desmoronamiento del 5,6 por ciento.
sábado, 23 de mayo de 2009
Hay más ofertas de alquileres en la Ciudad y bajan los precios
Los alquileres en la Capital no sólo dejaron de subir en las últimos meses, sino que particulares e inmobiliarias comenzaron aplicar rebajas en las ofertas de alquiler por la crisis, la merma en los contratos de venta y un número elevado de nuevas obras en la Capital.
A raíz de eso, se ofrecen un 40% más de departamentos con precios menores de entre un 10% y 15% en algunos barrios, cuando los agentes inmobiliarios destacan que, en 2008, los alquileres en la Capital subieron un 25% respecto a 2007. En 2009, en cambio, los precios se estancaron.
Una inmobiliaria especializada en Barrio Norte y Recoleta indicó que hoy hay un 42% más de inmuebles en alquiler respecto a mediados del año pasado, ya que muchos hijos de familias del interior dejaron de venir a la Capital a estudiar por la crisis del campo.
Por su parte, José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario, coincidió en que hay más la oferta de alquileres, pero que se concentra en los barrios en los que más se construyó en los últimos años, como Palermo, Belgrano, Caballito y Barrio Norte.
Eso sí, Héctor D’Odorico, de la inmobiliaria Lépore Propiedades, advirtió que "los departamentos en alquileres bien ubicados y en buen estado no bajan de precio. Aunque hay más oferta, sí, porque la crisis hace estragos y muchos inquilinos han tenido que dejar sus departamentos", según informó hoy el diario Clarín.
A raíz de eso, se ofrecen un 40% más de departamentos con precios menores de entre un 10% y 15% en algunos barrios, cuando los agentes inmobiliarios destacan que, en 2008, los alquileres en la Capital subieron un 25% respecto a 2007. En 2009, en cambio, los precios se estancaron.
Una inmobiliaria especializada en Barrio Norte y Recoleta indicó que hoy hay un 42% más de inmuebles en alquiler respecto a mediados del año pasado, ya que muchos hijos de familias del interior dejaron de venir a la Capital a estudiar por la crisis del campo.
Por su parte, José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario, coincidió en que hay más la oferta de alquileres, pero que se concentra en los barrios en los que más se construyó en los últimos años, como Palermo, Belgrano, Caballito y Barrio Norte.
Eso sí, Héctor D’Odorico, de la inmobiliaria Lépore Propiedades, advirtió que "los departamentos en alquileres bien ubicados y en buen estado no bajan de precio. Aunque hay más oferta, sí, porque la crisis hace estragos y muchos inquilinos han tenido que dejar sus departamentos", según informó hoy el diario Clarín.
martes, 17 de febrero de 2009
Rio III
El primer departamento era soñado un 4 piso al frente con un balcon muy grande, era como ya habioa anticipado un departamento de un ambiente muy amplio.
Cocina independiete y baño casi completo (en lugar de bañera tenia ducha unicamente).
Piso de madera en el living, en fin muy lindo.
Cocina independiete y baño casi completo (en lugar de bañera tenia ducha unicamente).
Piso de madera en el living, en fin muy lindo.
sábado, 14 de febrero de 2009
Rio II
Siguiendo con la historia....
Llegamos a la entrada del edificio, vi a un hombre me acerco y le pregunto es usted el señor Roberto?
Si soy yo me contesta.
Si disculpe que lo moleste vengo de parte de una compañera del trabajo que me conto que alquilo durante un tiempo en este departamento.
Asi si? me contesta
Si se llama Agustina D.....
Ah sisisi agustina la abogada
Sisi ella misma
Como anda ella tanto tiempo?
Bien muy bien por suerte viviendo con el novio ahora.
Sisi algo sabia me contesta.
Luego de esta breve introduccion, y al haber entrado en confianza disparo y le preguto sobre algun departamento en alquiler.
Me dice casualmente tengo dos departamentos de un ambiente, tengo las llaves quieren pasar a verlos?
Entramos al edificio, y los vimos.
Continuara....
Llegamos a la entrada del edificio, vi a un hombre me acerco y le pregunto es usted el señor Roberto?
Si soy yo me contesta.
Si disculpe que lo moleste vengo de parte de una compañera del trabajo que me conto que alquilo durante un tiempo en este departamento.
Asi si? me contesta
Si se llama Agustina D.....
Ah sisisi agustina la abogada
Sisi ella misma
Como anda ella tanto tiempo?
Bien muy bien por suerte viviendo con el novio ahora.
Sisi algo sabia me contesta.
Luego de esta breve introduccion, y al haber entrado en confianza disparo y le preguto sobre algun departamento en alquiler.
Me dice casualmente tengo dos departamentos de un ambiente, tengo las llaves quieren pasar a verlos?
Entramos al edificio, y los vimos.
Continuara....
miércoles, 11 de febrero de 2009
Rio de Janeiro
Como estan?
Anteriormente les conte del departamento que visitaramos por el barrio de Belgrano.
Ese no fue el unico departamento que vimos.
Caso II:
Edificio de Rio de Janeiro.
Creo que no les conte pero trabajo en un banco; hablando con una amiga de legales, me cuenta que ella habia estando alquilando en el barrio de caballito, en un depto de un ambiente pero bastante grande y que no era nada caro, alrededor de 500-550 pesos en su momento.
Me paso los datos del portero y la direccion del mismo, esa misma tarde junto a mi novia fuimos a verlo.
Continuara ....
Anteriormente les conte del departamento que visitaramos por el barrio de Belgrano.
Ese no fue el unico departamento que vimos.
Caso II:
Edificio de Rio de Janeiro.
Creo que no les conte pero trabajo en un banco; hablando con una amiga de legales, me cuenta que ella habia estando alquilando en el barrio de caballito, en un depto de un ambiente pero bastante grande y que no era nada caro, alrededor de 500-550 pesos en su momento.
Me paso los datos del portero y la direccion del mismo, esa misma tarde junto a mi novia fuimos a verlo.
Continuara ....
miércoles, 4 de febrero de 2009
Y se sintieron identificados???
Son mas de 10 videos pero puse los primeros cinco como ejemplo,seguramente como a mi, les paso esto.
Espero sus comentarios y experiencias.
Saludso!!!
Espero sus comentarios y experiencias.
Saludso!!!
Garantia para alquileres
Ante la dificultad de los inquilinos para conseguir un aval, una entidad local presta el servicio que ya funciona en otros países.
Costos y requisitos
Se trata de "Garantía para inquilinos", una propuesta que ya funciona en España, Portugal y Uruguay y que en la Argentina está produciendo buenos resultados, según reconoció el director de Comunicación y Marketing de la entidad, Diego Corzón.
"Tenemos más de 100 inmobiliarias adheridas, más de 15.000 visitas en 15 días al sitio web del producto y el objetivo es llegar a colocar 10.000 garantías en el 2009", señaló Corzón a iProfesional.com.
PropuestaLa oferta del Supervielle consiste en reemplazar la tradicional garantía propietaria que hoy los inquilinos deben conseguir a través de familiares, seres cercanos o (el mercado "trucho"), por el respaldo institucional del banco.A cambio, la entidad cobra una comisión del 9%: 6% al inqulino y 3% al propietario, que entre otros servicios, recibe un seguro de propiedad y tiene garantizado el cobro del alquiler.
La promoción apunta a jóvenes de ingresos medios y medios bajos que califiquen crediticiamente."Los alquileres pueden ir desde los $500 hasta los $5.000, y la relación cuota ingreso no puede ser inferior a un tercio de los ingresos", explicó el director de Marketing del Supervielle.
En la actualidad, el alquiler de un ambiente cuesta entre $850 y $1.100 promedio, según datos aportados por Reporte Inmobiliario y la Unión Argentina de Inquilinos (UAI).Garantía para inquilinosHasta el momento, Supervielle es la única entidad que se animó a comercializar garantías para alquileres.
El banco lanzó este producto recientemente, tras analizar que el año pasado la demanda de créditos hipotecarios a largo plazo era muy débil y que gran parte de la clase media y asalariados no podían recurrir al préstamo privado ni al ahorro.
Los inquilinos consultados por el banco comentaban que debían recurrir a familiares, amigos o incluso comprar el aval para alquilar. A esto se sumaba la batería de requisitos que exigían las inmobiliarias ante la oferta insuficiente de propiedades en alquiler.
"Los inquilinos sentían que tenían que pasar por un casting para ser elegidos tal vez entre nueve clientes que buscaban una propiedad", aseguró Corzón.Es que, según el representante del Supervielle, "muchos propietarios especulaban con la renta por el raid alcista de precios, y endurecían las condiciones, exigiendo tres garantías de propiedad en Capital, algo totalmente desproporcionado para alguien con un ingreso de 2.400 pesos.
"Tras la investigación, el banco concluyó que podía facilitar la intermediación, saliendo de garante a aquellas personas en condiciones de tomar crédito, con una remuneración habitual y un buen historial de pago.Y así lo hizo."Ya tenemos una buen cantidad de operaciones liquidadas y muchos clientes por analizar", afirman.
Ahora van por más y apuestan a largar en abril la campaña comercial en el interior, con el fin de colocar unas 10.000 garantías para fines del 2009.El mercado potencial es importante. Desde la institución, calculan que en Capital Federal hay unos 230.000 inquilinos.
Pero la UAI considera que entre el conurbano y la Capital, se concentra la mitad de las 1,176 millones de viviendas alquiladas en el país, habitadas entre 1 y 5 personas.Costo y beneficioLa comisión por la operación es del 9% sobre el monto total del contrato bianual, dividida entre el locatario y el locador.
El inquilino debe abonar por única vez un 6% por el servicio de aval, que se extiende por el plazo del contrato de alquiler (dos años), y también en cada renovación del mismo.
Por otra parte, el propietario paga otro abono del 3% sobre el total, a cambio de tres servicios:- El pago puntual del alquiler que le gira el banco el séptimo día hábil de cada mes y que se rinde en una cuenta del cliente en la entidad- La garantía del banco de que el propietario cobrará la renta más allá de que el inquilino haya pagado o no- Un seguro del hogar
"Nos dimos cuenta que el pago del alquiler era problemático porque en algunos casos el locador tenía que acercarse hasta el hogar del inquilino, o viceversa, o pasar por la inmobiliaria. Esto lo resuelve", sostuvo Corzón.
Las inmobiliarias también se mostraron interesadas en el nuevo lanzamiento.Como la mayoría no tiene experiencia en calificar garantías y este es un proceso engorroso y bastante lento, algunas inmobiliarias encontraron en el banco un camino para agilizar los trámites y un lugar de confianza.
"Muchas nos comentaban que la gente estaba renuente a alquilar por temor a que la garantía fuese trucha y ahora están más flexibles si el garante es un banco", señaló Corzón.La presión de la inflaciónPara comprar el producto, el Supervielle exige al inquilino que su ingreso sea un 35% superior a la cuota de un alquiler de entre $500 y 5000 pesos.
Reporte Inmobiliario consignó que en la mayor parte de los barrios más solicitados por los porteños el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes cuesta 850 pesos.En cambio, la UAI estima que el precio de dos ambientes llega a los $1200, mientras que un ambiente cuesta como mínimo 950 pesos."No existe un alquiler de $500.
Lo que se paga entre $400 y $600 es una pieza en el Sheraton de Villa 31", ejemplificó a iProfesional.com el presidente de la UAI, Ramades Marini.Esto significa que para obtener la garantía el inquilino deberá percibir un ingreso superior a los 2550 pesos.Desde Reporte Inmobiliario, si bien reconocen algunas limitaciones a la iniciativa lanzada por el Supervielle, ven con mejores ojos la propuesta.
"La comisión que cobra el banco obviamente encarece el servicio de alquiler para el locatario, pero es una salida para quien no puede conseguir la garantía", señaló el director de la institución inmobiliaria, José Rozados.El especialista aseguró que es una ventaja sobre todo para el propietario.
"Con esta posibilidad, está tranquilo porque tiene un seguro de la propiedad dentro del costo, que no es menor si sucede algo en el periodo del contrato de alquiler", subrayó.
Fuente: iProfesional.com
jueves, 29 de enero de 2009
Buenas Noticias
Gente finalmente nos mudamos!!!
Disculpen las demoras en los post, pero fueron semanas movidas.
Finalmente el departamento que visitaramos en el barrio de belgrano no pudo ser; aunque creo que fue para mejor.
Paso a contarles:
Era un departamento de dos ambientes en un tercer piso, departamento interno, living amplio, cuarto para mi gusto un poco pequeño.
Muy buena ubicacion, a dos cuadras de cabildo y juramento, a una cuadra un superpercado Coto, a dos cuadras el Subte.
Departamento antiguo, piso de madera, en un estado aceptable pero no ideal.
Finalmente no salio y creo que fue para mejor.
En el proximo post, les doy mas detalles.
Saludos!!!
Disculpen las demoras en los post, pero fueron semanas movidas.
Finalmente el departamento que visitaramos en el barrio de belgrano no pudo ser; aunque creo que fue para mejor.
Paso a contarles:
Era un departamento de dos ambientes en un tercer piso, departamento interno, living amplio, cuarto para mi gusto un poco pequeño.
Muy buena ubicacion, a dos cuadras de cabildo y juramento, a una cuadra un superpercado Coto, a dos cuadras el Subte.
Departamento antiguo, piso de madera, en un estado aceptable pero no ideal.
Finalmente no salio y creo que fue para mejor.
En el proximo post, les doy mas detalles.
Saludos!!!
sábado, 3 de enero de 2009
Hoy el dia D
Hola disculpen la demora en postear pero han sido dias movidos, pero volviendo al titulo del post.
Dia D:
Cierto es que no tenia ninguna intencion en alquilar mediante inmobiliaria, de por si incrementan los costos en por lo general un alquiler y medio mas IVA (para la media serian aproximadamente 1500 pesos mas iva es decir un promedio de 1800 pesos).
Hoy a las 8 pm, vamos a ver un departamento ubicado por cabildo y juramento, un dos ambientes con dueño directo (una amiga de mi novia fue quien se lo alquilo hasta hace dos semanas).
Ella estaba pagando 900 pesos por mes, asi que hay que ver con que numero sale esta persona, la realidad que a mas de mil por mes seria imposible asi que vamos a ver que surge.
La realidad que va a ser un duro golpe para mi novia si esto no sale, esperemos que sea una persona razonable, ya veremos.
Saludos.
Dia D:
Cierto es que no tenia ninguna intencion en alquilar mediante inmobiliaria, de por si incrementan los costos en por lo general un alquiler y medio mas IVA (para la media serian aproximadamente 1500 pesos mas iva es decir un promedio de 1800 pesos).
Hoy a las 8 pm, vamos a ver un departamento ubicado por cabildo y juramento, un dos ambientes con dueño directo (una amiga de mi novia fue quien se lo alquilo hasta hace dos semanas).
Ella estaba pagando 900 pesos por mes, asi que hay que ver con que numero sale esta persona, la realidad que a mas de mil por mes seria imposible asi que vamos a ver que surge.
La realidad que va a ser un duro golpe para mi novia si esto no sale, esperemos que sea una persona razonable, ya veremos.
Saludos.
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